Загородный рынок: шоковое состояние позади

Мировой финансовый кризис не прошел мимо белорусской экономики и, в том числе, затронул рынок недвижимости. В течение 2009 года каждый участник рынка по-своему испытывал трудности и искал варианты "выживания" на рынке в сложившихся реалиях. О последствиях, которые оказал кризис на рынок загородной недвижимости, попыталась выяснить Газета "Недвижимость Белоруссии" у директора столичного агентства недвижимости Владимира Георгиевича Чернушевича.

- Владимир Георгиевич, вопрос о том, что сегодня происходит на рынке недвижимости, для многих остается открытым и актуальным. Скажите, пожалуйста, как, в частности, повлиял кризис на развитие ситуации на рынке загородной недвижимости, какие основные тенденции наблюдались на  рынке в 2009 году?

- 2009 год – это первый год, когда нашей стране в целом и рынку загородной недвижимости, в частности, пришлось жить в кризисных условиях. Что касается загородной недвижимости, то в течение первого полугодия все участники рынка «привыкали к кризису», если можно так сказать. Продавцы и покупатели осмысливали, анализировали ситуацию, раздумывали – продавать или не продавать, покупать или не покупать, то есть выжидали, взвешивали все «за» и «против». И только к середине лета начался нормальный процесс продажи и покупки недвижимости. Тем не менее, кризис наложил свой отпечаток на спрос и предложение. Покупательская активность значительно снизилась, и продавались только те объекты, на которые продавцы снижали цены до реальных рыночных, подстраиваясь под ситуацию на рынке. Те, кто строил в докризисный период, используя при строительстве дорогие стройматериалы и рабочую силу, и кому срочно не нужны были деньги, выжидали и надеялись, что вот-вот рынок оживится, и они продадут свою недвижимость хотя бы себе не в убыток. Но к июлю месяцу у многих терпение закончилось, и они стали снижать цены. Сейчас на рынке идет интенсивный процесс снижения цен на объекты недвижимости, и они активно продаются. Мы плодотворно работаем с продавцами, продлеваем сроки договоров, при этом обсуждаем цену и корректируем ее в сторону снижения, чтобы продать объект. Правда, есть и продавцы, которые продолжают ждать лучших времен, когда цены на недвижимость снова начнут расти и достигнут прежнего докризисного уровня. Это и понятно, у каждого своя жизненная ситуация. Если продавец срочно не нуждается в деньгах, он может и повременить с продажей объекта. В целом сейчас на загородном рынке наступила стабилизация и резких скачков цен нет.

- Владимир Георгиевич, а теперь давайте подробнее поговорим о каждом в отдельности сегменте рынка загородной недвижимости. Давайте начнем с земельных участков. Что тут происходило в уходящем году?

- Большое влияние на этот сегмент рынка оказало массовое выделение земельных участков нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам для индивидуального жилищного строительства. Однако учитывая то, что основная масса нуждающихся граждан не имеет свободных денег для освоения участка, и то, что по законодательству приступить к строительству надо в течение года после выделения участка, иначе его попросту могут изъять, до 90 % этих граждан выставили свои участки на продажу. На специализированных сайтах в Интернете полно подобных объявлений.

- Но ведь законодательством запрещена продажа неосвоенных земельных участков. Как же можно в таком случае заключить сделку?

- А здесь все просто. Продавец оформляет генеральную доверенность на так называемого покупателя на право строительства объекта, регистрацию прав на участок и таким образом продает его. После того как покупатель выполнит необходимые строительные работы и законсервирует объект недвижимости или полностью освоит земельный участок, он обращается к продавцу, чтобы зарегистрировать объект на свое имя. И вот тут может наступить самое интересное. Продавец запросто может отказать покупателю, а последний в свою очередь останется и без денег, и без участка. И таких примеров достаточно много. Об этом свидетельствует и судебная практика.

- Покупателю надо быть очень смелым человеком, чтобы пойти на такой компромисс с продавцом.

- Многие идут на такой компромисс, не задумываясь о том, что потом им придется ходить по судам и доказывать, что это именно они строили дома, а не другие граждане. Это очень сложная ситуация.

Кстати, многие граждане придерживают полученные земельные участки до весны, чтобы потом их продать по более высокой цене. Как показала практика массового выделения земельных участков в начале 90-х годов прошлого столетия, когда земельные участки многократно продавались и перепродавались,  выделенные сейчас земельные участки будут перепродаваться из одних рук в другие еще лет 10-15. Ведь строительство – это сложный процесс. Человек начинает стройку, а потом по разным причинам у него заканчиваются финансы, и он принимает решение продать участок.

- А пользовались ли в этом году спросом земельные участки с законсервированными строениями?

- Земельные участки с консервацией допродаются. В свою очередь новые выделения земли значительно снизили их цену. Например, если раньше в Дроздово участки с «незавершенкой» продавались за 100 тыс.долл.США и выше, то сегодня в поле можно купить земельный участок за 20 тыс.долл.США.

Насколько мне известно, в настоящее время дана негласная команда временно приостановить консервацию объектов на выделенных земельных участках, потому что, возможно, начиная с нового года для консервации объекта надо будет возвести строение до 70-75 % готовности. Сейчас же для консервации достаточно заложить фундамент, сделать ограждение участка.

- А теперь давайте поговорим о домах. Какие основные тенденции наблюдались в 2009 году в этом сегменте рынка?

- В последнее время наметилась тенденция, что граждане стали активнее покупать дома не для отдыха в живописных местах - на берегу водоемов, рядом с лесом и т.д., как было ранее, а для проживания в населенных пунктах с развитой инфраструктурой, хорошим транспортным сообщением, инженерными коммуникациями. Преимущество отдается домам в населенных пунктах, расположенных в 30-40-километровой зоне от Минска по цене 20-30 тыс.долл.США. В связи с этим появился выбор домов в живописных местах.

Дорогие дома продаются, но очень тяжело и долго. Во времена кризиса труднее найти покупателя с большими деньгами. В свою очередь продавцам, желающим продать свои «хоромы», также приходится идти на уступки покупателям. К примеру, недавно мы продавали хороший дом, построенный из дорогих стройматериалов, недалеко от Минска, и продавцу, чтобы продать объект, пришлось снизить цену на 100 тыс.долл.США.

Что касается коттеджей в Минском районе, то продаются только дешевые коттеджи или «коробки» под отделку. Цена их также значительно снизилась из-за их избытка на рынке.

Особенно тяжело продаются таунхаусы. Если человек решил сменить квартиру на загородный дом, то ему вряд ли захочется сталкиваться каждый день с соседями, которые ему надоели по «прошлой жизни». Нередко коттеджные поселки строятся без учета конъюнктуры рынка. Так, например, некоторые дома в Ратомке площадью 600 кв.метров с участками по 25 соток до сих пор не проданы.

- Ну а как же всеми любимые «дачи»? Был ли спрос на них?

- Дачные участки почти распродались, потому что новых выделений земли под эти цели не было уже лет 10. Сегодня все свободные дачные участки, находящиеся в частной собственности, можно продавать без ограничений и без строений. Но они фактически закончились, есть только единичные случаи их продажи. К тому же располагаются они в непривлекательных местах, поэтому за многие годы они так и не были проданы. Я думаю, что через год-два дачных участков вообще не будет. Сейчас участкам в 4-6 соток люди предпочитают, как я уже сказал, участки для строительства дома для постоянного проживания. Дачная «эпоха» скоро закончится, поэтому, я полагаю, выделять участки под эти цели уже нецелесообразно. Лучше выделять земли под индивидуальное жилищное строительство, чтобы человек мог построить полноценный дом, получить прописку и жить в нем.

Что касается цен, то дачные участки и недостроенные дачи на рынке – самый ходовой товар за счет своей дешевизны. Цены на них разнятся в зависимости от месторасположения, дачного кооператива, качества дома, стоимости стройматериалов и др. Тем не менее, если говорить в целом, то цены на «дачи» в этом году упали примерно на 20-30 %, возможно, и больше.

Сейчас дачный сезон закрыт до весны. В настоящее время лишь продаются те «дачи», которые рекламировались давно, и те, цены на которые снижены до реальных цен продажи.

- А насколько в целом снизились цены на другие объекты загородной недвижимости?

- Чтобы говорить, например, о том, насколько снизились цены на дорогую недвижимость, надо проводить серьезный статистический анализ, потому что каждый дом индивидуален. Тем не менее, если раньше хороший коттедж в Дроздово продавался за 400-500 тыс.долл.США, то сегодня цена на подобные объекты снизилась на 100-200 тыс.долл.США. То есть, грубо говоря, дорогая недвижимость подешевела на 40-50 %.

- Владимир Георгиевич, привлекаются ли сейчас кредитные ресурсы для покупки загородного дома?

- В последнее время кредитные ресурсы практически не привлекаются. Если банк и предоставляет кредит, то небольшой. Некоторые используют субсидии, но это также мало практикуется.

А, между тем, в прошлые годы именно с кредитом приобреталось до 20 % домов. Отчасти по этой причине за пределами кольцевой автодороги в этом году почти ничего масштабного не было построено. Частная застройка – не в счет, поскольку ее доля не превышает 5 % рынка. «Виноваты» и покупатели, которые опасаются заключать договоры долевого строительства, потому что не уверены, что застройщик выполнит свои обязательства в срок. И эти опасения имеют под собой весьма серьезные основания. Сейчас такая застройка – сродни финансовой пирамиде. Выглядит это примерно так: строительная компания имеет несколько проектов, начатых в разные годы. За счет собираемых сейчас средств она достраивает самый «старый» объект, потом открывает еще один, и за счет денег, собранных уже у новых дольщиков, достраивает следующий. И так по «цепочке», которая в любой момент может порваться.

- В кризис, как известно, замедляются многие процессы. А если говорить о рынке недвижимости, то 2009 год был нелегким для агентств недвижимости. Снижение покупательской активности привело к снижению сделок в риэлтерских организациях и поставило под угрозу работу многих из них. Тем не менее, как мне известно, ваше агентство недвижимости достаточно успешно работало на рынке и в кризисных условиях. Приоткройте занавес, в чем секрет работы вашей организации?

- Уровень профессионализма сотрудников, являющийся основой для успешной работы любой организации, определяется именно в сложные времена. Тот, кто умеет работать, хорошо работает и в кризис и в не кризис. Сегодня, для того чтобы успешно продать объект, надо его хорошо рекламировать. Если раньше достаточно было разместить объявление в Интернете, предложить знакомым, друзьям, снизить цену и продать, то сейчас надо рекламировать объект во многих средствах массовой информации. То есть реклама, как говорится, должна быть «поставлена на поток». Сегодня многие объекты мы рекламируем бесплатно, чтобы помочь клиентам в тяжелых условиях их продать. Плюс к этому мы помогаем клиентам, с учетом опыта работы на рынке и владения ситуацией, реально оценить объект в разных населенных пунктах, выезжаем на место и согласовываем с продавцом цену. Решаем сложные юридические вопросы, связанные с землей, - изменение целевого назначения земельного участка, его раздел, слияние участков, консервация объектов и др. Вся эта и другая работа в комплексе дает хороший положительный результат. К тому же за свои услуги с продавца мы берем процент от суммы сделки, а с покупателя – только за регистрацию прав на недвижимость (15 базовых величин), больше ничего.

- Владимир Георгиевич, ну и традиционно в завершении вопрос, конечно же, о прогнозах на будущее. На ваш взгляд, чего стоит ожидать нам от следующего года?

- Ситуация на рынке недвижимости зависит в первую очередь от общей экономической ситуации в стране. Если экономическая ситуация будет стабильной, если люди будут жить чуть-чуть богаче и у них будут деньги, значит, будут покупки. Если же экономическая ситуация не улучшится, то будет наблюдаться пониженный покупательский спрос и, соответственно, будет снижаться цена на объекты недвижимости.

P.S. Со своей стороны отметим, что по информации Минского облисполкома темпы выделения земельных участков для индивидуального строительства в регионе недостаточны. Для возведения частных жилых домов подобрано 315 массивов, на них разработаны генпланы, в институт «Белгипрозем» направлены материалы на 8 415 участков. Тем не менее, на 1 ноября выделено только 3 905 участков при том, что заявления на предоставление земли написали свыше 22,23 тыс. человек. Из них 20 тыс. 770 стоят в очереди на улучшение жилищных условий (25% всех очередников).

Наиболее неблагоприятная ситуация c выделением земельных участков для индивидуального строительства сложилась в Дзержинском, Минском, Молодечненском, Смолевичском, Солигорском, Червенском районах и Жодино. По мнению Миноблисполкома, причина состоит в недоработке землеустроительных служб и сельских исполнительных комитетов.

Данная информация наводит на мысль, что в скором времени рынок загородной недвижимости пополнится новыми земельными участками. А это значит, что земельные участки будут интенсивно продаваться, то есть земля будет опять активно вовлечена в гражданский оборот.