Загородный «ценопад»

Каждый месяц цены на загородную недвижимость продолжают снижаться на 3%. И объективных причин для их повышения в ближайшее время нет, пишет журнал "Дело".

Начавшийся еще в октябре 2009 года «ценопад» на загородные дома и коттеджи набирает обороты. Таким образом, для покупателей наступили самые благоприятные условия: сейчас дома «уходят» с 20-30% дисконтом, а незавершенные строения продаются ниже себестоимости.

Куда ушли покупатели?

Причин, которые привели к обвалу цен почти на 40%, множество. И кризис в них занимает далеко не главное место. По мнению экспертов агентства недвижимости «Твоя столица», явный перевес предложения над спросом возник спустя несколько месяцев после подписания Указа Президента №64 от 06.02.2009 года, благодаря которому тысячи нуждающихся практически бесплатно получили земельные участки под строительство. После этого почти 50% потенциальных покупателей ушли с рынка, при этом количество выставляемых на продажу объектов не уменьшилось. Более того, многие обладатели участков оказались не в состоянии за отведенный Указом трехлетний срок начать строительство и стали искать пути избавления от участков. Несмотря на то, что продать такой объект по закону они не могут, часть земельных участков все-таки попала на рынок через «серые» схемы.

Цены вновь упали. Причем, больше всего в этот период пострадали владельцы «незавершенок» и готовых коттеджей. Ценам на дачи и дома эконом-класса «падать» было уже некуда — за два кризисных года они снизились почти вдвое, да и спрос на такую недвижимость был более-менее стабилен. К примеру, реконструированный сельский дом — на сегодняшний день самое востребованное жилье — стоит $60-70 тысяч, тогда как два года назад цена на него достигала $100-120 тысяч. В то же время коттедж в Боровлянах с современной отделкой, полностью готовый для проживания, можно приобрести за $200 тысяч. Участки с незавершенным строительством в Тарасово, Боровлянах или Ждановичах, уходившие в прошлом за $80 тысяч, теперь оцениваются в $30-40 тысяч, а с аукциона — еще дешевле.

Один из трендов рынка недвижимости сегодня — большие дисконты. Разница между начальной ценой и ценой покупки порой составляет от 20% до 30%. Как отмечают эксперты, в нынешней ситуации продаются только те объекты, на которые владелец дает хорошую скидку.

Лидер продаж

Сейчас покупатель стал более рационально подходить к покупке недвижимости — спрос определяется критерием необходимой достаточности. Из-за этого практически не востребованы дома для отдыха вблизи национальных парков и заповедников.

Прошла мода и на помпезные многометражные строения. Отчасти этому «поспособствовало» и Постановление Совмина № 639 от 28.04.2010 года, согласно которому дома с общей площадью помещений более 200 м2 признаются жильем повышенной комфортности, что в свою очередь тянет за собой 100% оплату коммунальных услуг.

Наибольшим спросом теперь пользуются дома эконом-класса — строения из блоков или кирпича площадью до 150 м2, с паровым отоплением, водопроводом, местной канализацией и телефоном. Желательно, чтобы при нем был приусадебный участок около 15 соток. При этом гараж, как ни странно, не обязателен — большинство жителей предпочитают ставить авто под навес. Оптимальная цена на такой дом — до $60 тысяч. Как правило, подобное жилье приобретается взамен проданной городской квартиры и без привлечения кредита.

Лояльней стали относиться покупатели к еще совсем недавно непрестижному южному направлению. В агентствах недвижимости это связывают не столько со снижением требований к жилью, сколько с хорошей информированностью о размещении загрязняющих природу предприятий — юг столицы в этом плане стал далеко не самым худшим вариантом. Изменилось отношение и к максимальному расстоянию до МКАД. Если раньше покупатели непременно стремились попасть в 15-километровую зону, то теперь, после реконструкции ряда пригородных трасс, рассматриваются варианты и до 50 километров.

Самыми же проблемными для продажи являются дома из так называемого евробруса. Московская мода на экологичность у нас, к сожалению, не укоренилась.

Цены еще упадут

Эксперты «Дела» пока не готовы давать долгосрочные прогнозы — слишком много факторов может повлиять на состояние рынка.

— Цена на недвижимость в Беларуси зависит даже от того, насколько вырастет зарплата в Китае, — отмечает Владимир Чернушевич. — В последнее время из-за роста заработной платы стало невыгодным размещать производство в этой стране. В связи с этим для нашей республики открываются большие перспективы. Если внутренняя политика будет направлена на развитие производственной базы, в том числе будет упрощена процедура получения земли под производство, это «вздернет» все рынки, и спрос на недвижимость начнет расти. Этому же поспособствует и неуверенность населения в стабильности евро и доллара. С другой стороны, перенасыщение рынка вследствие принятия Указа №64, когда только в Минском районе было выделено 18 тысяч земельных участков и 20 тысяч еще планируется выделить, приведет к еще большему падению цен.

Участники рынка считают, что снижение стоимости коснется в основном незавершенного строительства — цены на готовые дачи и дома эконом-класса уже достигли своего критического минимума. Что же касается «незавершенки», то, как только будет создан прецедент изъятия участков, белорусы начнут массово от них избавляться, что соответственно еще больше их обесценит. Уже сейчас купить незавершенное жилье выгоднее, чем построить дом самому, и намного эффективнее приобретения 3-4-комнатной квартиры.