Островки везения

Вкладывать инвестиции в сферу недвижимости – перспектива, которая радует сегодня далеко не каждого бизнесмена. Однако на рынке все еще есть «островки везения». Мы выбрали четыре типа объектов, актуальных для белорусской столицы.

Жилые дома средних потребительских качеств: без излишеств

Строительство жилья в Беларуси идет завидными темпами: за 9 месяцев в стране возвели 4,5 миллиона «квадратов», обещая к концу года достигнуть 6-миллионой отметки. В 2010 году обещают построить еще больше – всего около 8 миллионов квадратных метров жилья. И хотя большая часть объектов строится для нуждающихся в улучшении жилищных условий, количество очередников достигает поистине «неподъемных» масштабов: на жилищном учете состоят около 700 тысяч человек, что сравнимо с населением областного города.

Частично улучшило ситуацию решение правительства выдать льготные кредиты для вступления в проекты долевого строительства вне порядка очереди. Прежде всего, инициатива помогла частным застройщикам: отдельные строительные компании, строящие сегодня дома средних потребительских качеств, принимают в свои проекты около 50% льготников.

Причем в «середнячках» заинтересованы и обычные покупатели, так как наибольшим спросом на рынке пользуются не просторные апартаменты в домах повышенной комфортности, а небольшие одно- и двухкомнатные квартиры. Особенно если ценовые границы в таких проектах не превышают $1200. Времена, когда дольщики были готовы платить за финские лифты, элегантные лоджии и дорогие отделочные материалы, остались в прошлом. В условиях, когда у клиентов на счету каждый рубль, такие мелочи становятся непозволительной роскошью. Поэтому элитные (как их иногда называют) новостройки, как правило, остаются без должного внимания.

Кроме того, динамика продаж не позволяет говорить о возвращении платежеспособного спроса на недвижимость. Так, прогнозируемого экспертами всплеска активности среди покупателей жилья с приходом осени не произошло, а августовская планка оказалась непокоренной. В целом, в сентябре, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, количество сделок снизилось почти на 30%.

При этом большая часть сделок уходит на «вторичку». «Конечно, сегодня всем интереснее стать владельцем нового жилья, однако большинство людей решают свой квартирный вопрос именно на вторичном рынке. Чаще всего клиент что-то продает и что-то взамен покупает», – уверяет заместитель директора агентства недвижимости «Твоя столица» Светлана Кудёлко.

Жилые дома без изысков и по приемлемой цене – золотая середина, в которой нуждается рынок недвижимости сегодня. Лучше всего расходятся квартиры площадью 40-60 жилых «квадратов», хуже – апартаменты с тремя и четырьмя комнатами: чтобы продать такие объекты, застройщикам зачастую приходится сбрасывать цены до рекордных минимумов.

Бизнес-центры класса «А»: удобства ради

Сегмент офисной недвижимости в белорусской столице продолжает уплотняться, и эта тенденция, казалось бы, должна охладить пыл любого инвестора. Но хотя застройщики коммерческой недвижимости в последнее время все чаще отказываются от реализации проектов, находящихся на стадии проектирования, потребность в современных офисах сохраняется. Причем наибольший интерес представляют бизнес-центры высокого класса, коих в Минске можно пересчитать по пальцам. Несмотря на дефицит и внушительные арендные ставки, крупные компании стремятся переехать в офисы, выполненные на европейском уровне, куда нестыдно пригласить деловых партнеров и где проще следить за персоналом.

Появление офисных зданий класса «А» ожидали в Минске неслучайно: стремительный рост объектов коммерческой недвижимости, охвативший Россию еще в начале тысячелетия, а до Беларуси добравшийся лишь пару лет тому назад, предполагал, что бизнес-центры будут возникать в нашей столице, как грибы на поляне. Внес коррективы глобальный кризис – бум сменился затишьем, а высокие стандарты, которыми обещали угодить белорусскому бизнесу, по сути, так и остались на бумаге – в виде чертежей, набросков и концепций.

Спрос, конечно, тоже упал, но довольствоваться третьесортными помещениями соглашаются разве что небольшие фирмы. Как отмечают специалисты, немало белорусских и зарубежных компаний сегодня присматриваются к качественной офисной недвижимости. Но нередко объект либо не соответствует требованиям нанимателя, либо владелец искусственно завышает цены. Усугубляет ситуацию, когда у здания несколько собственников, которые не могут прийти к единому решению. «Поэтому очень важно выстроить эффективный механизм взаимодействия и последующего управления здания, чтобы те, кто впоследствии будут арендовать помещения, не страдали от того, что у объекта несколько владельцев», – напоминает директор департамента инвестиционного консультирования ИК «Юнитер» Роман Осипов.

Ощутимым бонусом для владельца офисного здания может стать наличие управляющей компании. «На рынке должны появиться профессиональные управленцы, и надо признать, в столице постепенно устанавливаются новые подходы: так, все больше офисных зданий, возводимых в городе, остаются в собственности застройщиков, которые впоследствии сдают помещения в аренду и занимаются управлением зданием», – считает управляющий партнер компании «Степановский, Папакуль и партнеры» Александр Степановский. Однако чтобы затея стоила свеч, необходимо объединить под своим крылом сразу несколько престижных зданий. А на это, похоже, ни сил, ни желания у белорусских компаний пока не найдется.

Пятизвездочные гостиницы: готовимся к турниру

Дефицит фешенебельных отелей белорусская столица может ощутить уже в ближайшие годы, а именно в 2012 году, когда примет Чемпионат мира по хоккею. Чтобы подготовиться к спортивному мероприятию, в Минске необходимо практически утроить гостиничный фонд, включающий на сегодняшний момент без малого 5,5 тысяч мест размещения, из них 900 мест – в 4-5-звездочных отелях.

Предполагается, что турнир могут посетить около 40-50 тысяч человек, поэтому без новых объектов не обойтись. Конечно, иностранным болельщикам можно будет предложить и прилегающие к городу общежития, однако такое предложение обрадует, вероятно, немногих. «Есть несколько факторов, которые подталкивают инвесторов к реализации проектов по строительству фешенебельных отелей. То, что в страну надо привлекать сетевых операторов, понимают и городские власти», – отмечает Александр Степановский.

Помочь минской мэрии могут иностранные инвесторы, несколько лет тому назад изъявившие желание возвести в столице современные отели и поднять планку обслуживания на новую высоту. Вот только особой активности в этом сегменте сегодня не наблюдается, а судьба инвестиционных проектов зачастую оставляет много вопросов.

Пока в Беларуси действуют только две пятизвездочные гостиницы – «Европа» и Crown Plaza. Вдобавок, в скором времени на месте гостиницы «Октябрьская» должен появиться «Президент-отель». Кроме того, если инвесторы не пойдут на попятную, в Минске построят гостиницы Hyatt на 243 номера в районе Комсомольского озера и отель Kempinsky по улице Интернациональной. Но даже с учетом новичков возможностей гостиничного фонда будет недостаточно, чтобы принять всех участников и гостей турнира.

Причем не в меньшей степени столице не достает и массовых гостиниц. Практически пустующую нишу могла быть занять гостиница «Беларусь». Но для этого, вероятно, потребуются ребрендинг и более гибкая ценовая политика.

И хотя проекты по строительству отелей в Минске считаются весьма перспективными, пока иностранные инвесторы не торопятся давать им «зеленый свет». Сказываются сразу несколько факторов, в частности, ситуация в мире и наличие проектов в других странах.

Логистические центры: в надежде на рывок

В последнее время строительству логистических центров в Беларуси стали уделять особое внимание. По замыслу властей, транспортно-логистическая система в будущем должна ежегодно обслуживать около 30 миллионов тонн грузов. Причем львиная доля грузопотока придется на четыре логистических комплекса в Минске, Гомеле, Гродно и Бресте, возведение которых предусматривает концепция формирования единого транспортного пространства ЕврАзЭС.

Строительство логистических центров – крупные и дорогостоящие проекты, поэтому претворять их в жизнь будут не без помощи иностранных инвесторов. Так, транспортно-логистический комплекс рядом с Национальным аэропортом Минск возведут вместе с бельгийской компанией AOI NV, которая обещает вложить в проект $300 миллионов. А вот основным инвестором комплекса «Прилесье», который также расположится вблизи столицы, выступила иранская строительная компания Kayson. Новые логистические комплексы будут включать не только складские помещения разных классов и терминалы для грузовых автомобилей, но и административные здания, торгово-выставочные центры и рестораны.

Строительство логистических центров начнется в следующем году, а уже в 2012 году чиновники ожидают результатов. Транзитный статус страны лишь благоприятствует развитию сегмента: потребность в современных логистических центрах среди белорусских и иностранных компаний за последние годы лишь растет. Тем более что большинство сегодняшних складских помещений не соответствует европейскому уровню, что не позволяет эффективно обслуживать внешний грузопоток. Чтобы изменить ситуацию, правительство готово выделить инвесторам площадки в оживленных местах – в крупных транспортных коридорах и свободных экономические зонах. Здоровая конкуренция в этом сегменте пойдет всем только на пользу.