Цены на жилье может потянуть на дно?

Рынок жилья затаился в ожидании весеннего «сюрприза»: с одной стороны, цены на жилье могут поползти вверх (если покупатели вдруг оживятся), с другой – пойти на дно. В пользу первого варианта развития событий говорят сезонный фактор и здоровый рост рынка жилья в конце прошлого года, тогда как наступление альтернативы предвещает грядущее повышение таможенных пошлин для физических лиц на ввоз автомобилей. Так, ажиотаж, который возник вокруг подержанных авто, станет рынку жилья комом в горле: часть белорусов, вероятно, вложатся в иномарки, а решение жилищного вопроса отложат до лучших времен. К тому же, повышение ставки рефинансирования на 1,5% скажется на доступности жилищных кредитов. Как отмечает генеральный директор Центра торговли недвижимостью «Пакодан» Павел Кузнецов, сегодня около 20-30% покупателей привлекают банковские займы, и с их уходом рынок вполне может поредеть.

- В прошлом году в апреле началось затяжное падение цен на рынке жилья. Повторится ли, на ваш взгляд, ситуация в этом году?

- За январь-февраль 2011 года цены откатились в среднем на 7%. Ожидается, что в марте-апреле особых колебаний не произойдет. Однако есть одно но: совсем недавно правление Национального банка приняло решение об увеличении ставки рефинансирования до 12%.

Повышение ставки отразится на доступности банковских кредитов. Если учесть, что сегодня 20-30% всех сделок заключаются с привлечением банковских средств, то, вероятно, это решение отразится и на рынке жилья. Однако маловероятно, что белорусы массово откажутся от решения жилищного вопроса из-за повышения ставки рефинансирования.

Обычно же весной цены идут вверх. После новогодних праздников и зимней спячки рынок по идее должен просыпаться. Единственное, затишье вновь наступает в мае, когда люди уезжают на дачи.

Есть еще один немаловажный фактор: в связи с тем, что с 1 июля в Беларуси резко повышаются таможенные пошлины для физических лиц на ввоз автомобилей, сейчас белорусы все силы и средства бросили на приобретение иномарок, чтобы, как говорится, успеть вскочить в последний вагон. По этой причине количество сделок на рынке жилья может уменьшиться. Могу заверить, что уже сейчас чувствуется влияние ажиотажа вокруг подержанных автомобилей на рынок жилья.

 – То есть текущую ситуацию на рынке жилья нельзя сравнить с той, которая была весной прошлого года?

- Думаю, что нельзя. Дело в том, что в прошлом году общая экономическая ситуация в стране была сложнее. Не то, чтобы в этом году все кардинально изменилось, но население пережило шок, накопило сбережений и теперь в большей степени готово решать жилищные проблемы.

- Какова сейчас рыночная стоимость квадратного метра жилья на первичном и вторичном рынках Минска?

- На первичном рынке цены находятся в диапазоне от $900 до $1150 за квадратный метр. На «вторичке» стоимость «квадрата» составляет $1100-1300.

В микрорайонах Малиновка и Каменная горка средняя стоимость квадратного метра достигает $1250. Если говорить о домах, расположенных вблизи станций метрополитена во Фрунзенском районе, то там каждый жилой «квадрат» в среднем обойдется в $1270. В ближнем пригороде, например в Сенице, на первичном рынке стоимость квадратного метра варьируется от $850 до $950, а на вторичном рынке – от $1000 до $1150.

Сейчас на рынке жилья появляются интересные проекты. В частности, застройщики вернулись к строительству кирпичных домов, которые, несмотря на более высокие сроки строительства и себестоимость, считаются наиболее привлекательными для проживания. Жилой «квадрат» в них оценивается в $1300-1350, и с учетом дефицита подобных домов особых проблем с поиском дольщиков здесь не ожидается. Впрочем, каркасно-блочные дома мало чем уступают по качеству кирпичным домам: средняя стоимость квадратного метра в них варьируется от $1280 до $1300.

- Насколько существенна разница между кирпичными и каркасно-блочными домами? В частности, последние неоднократно критиковали за недостаточную шумоизоляцию?

- На счет шумоизоляции судить достаточно сложно: структура газосиликатного дома пористая, поэтому должна поглощать шумы. Однако в каркасно-блочных домах стенки кладут в один блок, чего явно недостаточно для хорошей шумоизоляции. Когда дом построен и в нем сделан ремонт, «каркасник» практически ничем не уступает кирпичному строению. Разве что кирпичный дом обладает более высоким нормативным сроком эксплуатации.

Правда, у каркасно-блочного дома есть один существенный недостаток: когда каркас начинает перекашиваться, возникают трещины. Мы, кстати, столкнулись с этим в одной из новостроек. Хорошо еще, если застройщик попался ответственный и самостоятельно готов устранить огрехи. В противном случае это может стать большой головной болью для новоселов.

- Как сейчас выгоднее решать жилищный вопрос – вступать в проект долевого строительства или искать квартиру на вторичном рынке?

- Во втором полугодии прошлого года, когда цены на жилье росли, на вторичном рынке хорошо поторговаться не удавалось. И на тот момент «первичка» была более привлекательной, поскольку застройщики тогда еще не оправились от падения спроса и, кроме того, были вынуждены учитывать особенности ценового регулирования.

Сейчас же ситуация изменилась. Зимой спрос, равно как цены на жилье, падали, и продавцы быстрее реагировали на новые условия. Кроме того, сегодня существует опасность того, что многие застройщики не справятся со сроками строительства и затянут с вводом жилых домов в эксплуатацию.

Также никто не отменял индекс строительно-монтажных работ, который только за февраль вырос на 2,6%, то есть сумма, которую предстоит доплатить дольщику, растет и, следовательно, будущее жилье дорожает. Поэтому сегодня купить жилье выгоднее, чем его строить.

- Как ведут себя покупатели на вторичном рынке: ожидают уступок или стремятся получить выгоду из текущей ситуации?

- Покупатели обычно торгуются, особенно когда понимают, что их меньше, чем продавцов. И немудрено: в настоящее время на одного покупателя приходится четыре продавца. Рыночная стоимость квартиры обычно отличается от предлагаемой цены на 5-10%, которые продавец скидывает во время торгов. Правда, с приходом марта продавцы торгуются с меньшей охотой.

В целом же, сейчас рынок притаился. Возможно, продавцы, которые ожидают изменений, сами пойдут на уступки, и тогда падение цен на жилье будет более заметным.

- Кому достаются квартиры по срочным продажам? Много ли сейчас таких предложений на вторичном рынке?

- Число срочных продаж сейчас невелико. Они возникают обычно, когда разваливается цепочка в альтернативной сделке и когда необходимо быстрее продать квартиру. Если срочная продажа и появляется, то она расходится по базе покупателей и, если желающих нет, отдается в рекламу. Хочу отметить, что непродаваемых квартир нет: надо лишь установить адекватную цену.

- Может ли отразится на рынке жилья принятие новой редакции Жилищного кодекса?

- Новый Жилищный кодекс повлияет скорее на банковский сектор и коммунальную сферу. А вот на рынке жилья он практически не отразится. Правда, если заработает система ипотеки, и банки начнут более охотно выдавать кредиты, то это положительно скажется на рынке жилья. И хотя, согласно новому Жилищному кодексу, банки смогут выселять ипотечных должников, пока не ясно, как они на это отреагируют. Впрочем, понятно одно: до принятия новой редакции ипотечное кредитование в Беларуси не заработает.

- На ваш взгляд, соответствует ли качество жилья, возводимого белорусскими застройщиками, европейским стандартам?

- Будем откровенны, в Европе в таком безобразном виде, как у нас, жилье не сдают. Сложно представитель, чтобы в европейской стране сдавали в эксплуатацию четыре неоштукатуренных стены с торчащей проводкой и мусором.

Но мы также должны учитывать белорусские условия: сейчас не каждый может позволить себе приобрести квартиру, а чем меньше отделочных работ, тем она дешевле. Поэтому переходить на европейские стандарты и чистовую отделку, для Беларуси пока является непозволительной роскошью. Хотя качество строительства, конечно, нужно улучшать, а сдавать квартиры с неровными потолками и стенами должно стать для застройщиков, мягко говоря, дурным тоном.