Новостройки с жирком

Кризис на рынке недвижимости хотя и привел к существенному снижению цен на жилье, а, следовательно, посадил застройщиков на строгую диету, большинство проектов долевого строительства все еще остаются переоцененными. Казалось бы, застройщики должны решиться на уступки в зимний сезон, когда на рынке традиционно происходит спад активности. Однако пока лишь несколько компаний готовы пойти на встречу дольщику и сбросить цены. Поэтому, как и раньше, стоимость коммерческого жилья зависит не только от объективных обстоятельств – местоположения и типа строящегося дома, инфраструктуры, особенностей планировки и отделки, но и субъективных – рассчитываемой застройщиком прибыли. Директор агентства недвижимости ViVa Invest Юрий Жарков полагает, что строительные компании, несмотря на внешние факторы, могут и не согласиться корректировать ценовую политику.

- Зимой застройщики коммерческого жилья начали снижать цены. Можно ли будет ожидать в начале года ощутимого падения цен на «первичке»?

- Наблюдаемое зимой снижение цен на жилье в новостройках вызвано, прежде всего, рождественскими и новогодними праздниками. Кроме того, конец календарного года, как правило, связывают с ожиданиями изменения законодательства, экономических условий и социальных настроений. Безусловно, в некоторых случаях заказчики корректировали ценовую политику именно под давлением негативных факторов внешней среды, однако подобное благоразумие свойственно не всем компаниям, поэтому многие проекты все еще остаются переоцененными.

- В то же время, диапазон цен на рынке долевого строительства потрясает: есть проекты, в которых просят $900 за квадратный метр, а есть и те, где стоимость «квадрата» превышает $1800. Как вообще происходит формирование цен на рынке, иными словами, на что обращают внимание застройщики, когда изменяют стоимость «квадрата» в своих проектах?

- Упрощенная формула стоимости квадратного метра на рынке долевого строительства такова: себестоимость строительства с учетом предстоящей индексации изменения стоимости строительно-монтажных работ на период строительства плюс прибыль инициатора проекта.

Различие цен, во-первых, можно объяснить различными качественными характеристиками объектов долевого строительства: месторасположением и типом дома, классом жилья, видовыми характеристиками и экологическими условиями.

Вторая составляющая цены – прибыль – прямо ничем не ограничена и принимается строительной компанией, исходя из желаемых показателей рентабельности, а также общего конкурентного окружения.

Таким образом, себестоимость строительства формируется под воздействием целого ряда макро- и микроэкономических факторов: индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ утверждается правительством, тогда как прибыль зависит от рыночной конъюнктуры и субъективного подхода компании-застройщика.

- В России, Украине и странах Прибалтики многие проекты долевого строительства находятся в «замороженном» состоянии. У нас же, наоборот, этот сегмент динамично развивается даже в кризисные времена. Связано ли это с тем, что строительная отрасль остается привлекательной для инвесторов?

- Дело в том, что основную часть рынка строительства жилья в Беларуси (80%) формируют  государственные предприятия (или предприятия с долей государственного капитала) – это и производители строительных материалов, и подрядные организации, и банки, и застройщики. Как известно, строительная отрасль, обладающая в условиях белорусского рынка наибольшим потенциалом эффекта мультипликатора, избрана в качестве приоритетного направления.

Что же касается приходящихся на коммерческих застройщиков 20% рынка нового жилья, то здесь как раз уже есть явные факты «замораживания» некоторых проектов либо предпосылки к приостановке их реализации. Однако на общем фоне все это не сильно бросается в глаза.

- Некоторые застройщики «перебираются» за кольцевую дорогу, предпочитая строить в Сеннице, Смолевичах и Зеленом бору. Насколько востребован пригород? Какой должна быть разумная разница между стоимостью минских квартир и жильем за городской чертой?

- Развитие пригородных территорий осуществляется в рамках государственной программы рационального развития столицы, сопряженных с МКАД территорий и городов-спутников. Сегодня эти проекты востребованы. В условиях несбалансированного рынка столичных новостроек их главным преимуществом является цена и компактные размеры квартир. Большинство проектов отличают также экология, комфортная среда проживания при достаточном уровне обеспеченности социальной инфраструктурой.

Вопрос о разумной разнице сводится к определению равновесной цены столичной недвижимости, которая вероятнее всего еще долго будет далека от подобного состояния. Если предположить, что равновесная цена столичных квартир находится в пределах $1000-1200 за «квадрат», то тогда стоимость аналога в ближнем пригороде должна быть в коридоре $850-1000. Однако встречаются и исключения.

- В каких районах и местах белорусской столицы, на ваш взгляд, стоимость квадратного метра в обозримом будущем может подорожать?

- Определить какой-нибудь приоритетный район довольно сложно. Каждому району присущ определенный набор характеристик, достаточных для того, чтобы его жители чувствовали себя комфортно. Тем более что на вкус и цвет приятелей нет.

Традиционно наиболее устойчивыми к изменениям рыночных условий являются дома, которые расположены в центре города и в местах с экологически благоприятным окружением. Как минимум сохранят свои позиции или даже подорожают объекты нового жилищного фонда и квартиры в домах, с момента сдачи которых прошло не более пяти лет. Уверенные позиции будут иметь проекты с грамотной концепцией, то есть когда цена реализации соответствует качеству предлагаемого объекта недвижимости.

- Какие основные риски сопряжены с вступлением в проект долевого строительства? Как их можно избежать?

- Основные риски: увеличение стоимости квартиры в период строительства и несоблюдение заявленных сроков строительства. Есть и другая опасность – риск оказаться в числе обманутых вкладчиков, что сопряжено с потерей денег и невозможностью получить оплаченную квартиру.

Избежать этих рисков на 100% невозможно: сделка по приобретению объекта долевого строительства по природе является рискованной, что компенсируется более низкой, по сравнению с предложением вторично рынка, ценой. Однако пути минимизации этих рисков существуют.

Самостоятельный сбор информации о застройщике, его репутации, знакомство с портфолио уже реализованных проектов, а также сведениями о том, что ведение долевых продаж и самого строительства осуществляется согласно законодательству – все это минимизирует риски и приносит чувство спокойствия.

Однако даже подобные действия, как показала недавняя практика, не гарантируют полной безопасности. Поэтому при заключении договора долевого строительства надо быть крайне осторожным. Прежде всего, проверьте проектную декларацию, разрешение на строительство, проектно-сметную документацию, прошедшую экспертизу и прочие документы, наличие которых обязательно для заключения договоров долевого строительства.

- А как правильно выбрать проект долевого строительства? На что следует обратить внимание? Насколько может вырасти стоимость квадратного метра, если стать дольщиком дома, который будет введен в строй в 2011-12 годах?

- Изучая предложения на рынке недвижимости, обратите внимание на стоимость предлагаемой новостройки. Цена должна быть на уровне среднего показателя по району. Низкая стоимость обычно свидетельствует о том, что застройщик испытывает острый дефицит денежных средств, а это автоматически повышает риски дольщика, вступающего в такое строительство. Другое дело, если количество дешевых квартир ограничено – тогда, возможно, их невысокая цена обусловлена необходимостью оперативной реализации для поддержания стабильного финансирования проекта. Еще одной причиной подобной «распродажи» может быть необходимость скорейшего завершения проекта.

Далее необходимо осмотреть площадку строительства и убедиться, что там действительно ведутся активные работы. Но даже если работы еще не начаты, проекту можно и нужно уделить внимание, например, поинтересоваться его «социальным аспектом»: выяснить, не настроены ли жители близлежащих домов негативно по отношению к строящемуся объекту (не пишут ли жалобы в органы власти, не устраивают ли пикеты и митинги на территории строительства).

Следующим шагом будет непосредственный контакт с продавцом, в роли которого может выступать как сам застройщик, так и его представитель. Вежливая и компетентная позиция застройщика является доказательством его высокой квалификации и характеризует общий уровень сервиса. Она также позволяет надеяться на своевременное и надлежащее решение вопросов, которые могут возникнуть у дольщика в дальнейшем.

Если интересы застройщика представляет профессиональный участник рынка недвижимости (риэлтерская компания), то необходимо убедиться в наличии у него действующих полномочий. Поинтересуйтесь, есть ли у агентства действующий договор на оказание риэлтерских услуг с застройщиком, а также список свободных квартир. Узнайте, насколько полную и точную информацию о проекте, готов предоставить посредник, имеет ли он право составлять договор, обсуждать вопросы предоставления скидок.

Что касается увеличения стоимости строительства, то, как минимум, следует рассчитывать на изменение цены в соответствие с изменением индекса строительно-монтажных работ, который по прогнозам правительства на текущий год будет на уровне 14,5% в год. Предсказать точно данный индекс на следующие два года не представляется возможным – однако можно с определенной уверенностью ожидать колебания на уровне 9-20%.

- По вашему мнению, как будет развиваться рынок долевого строительства в этом году? Какие факторы будут оказывать не него влияние?

- На мой взгляд, в этом году процесс корректировки ценовой политики застройщиков продолжится. Тем более что на рынок будут оказывать влияние новые проекты, стартующие в изменившихся экономических условиях и предлагающие более доступные варианты строительства жилья. К сожалению, можно ожидать, что часть проектов будет приостановлена, где-то будут выявлены факты недостатка финансирования и обмана дольщиков.

Что касается ценовой политики, то здесь основной задачей строительных компаний будет не увеличение, а сохранение достигнутого к концу прошлого году уровня цен. В проектах, которые оставались переоцененными на конец прошлого года, можно ожидать падения стоимости «квадрата». В то же время, как уже отмечалось, реальные цены (в рублевом эквиваленте) будут расти как минимум в пределах объявленного индекса изменения строительно-монтажных работ (14,5% в год).

Как бы там ни было, но покупательская способность населения на первичном рынке будет снижаться, несмотря на льготное кредитование. Вероятно, общая ситуация с доступностью кредитов на строительство жилья для общей категории граждан существенных улучшений не претерпит. Само же население будет ожидать дальнейшего снижения цен на рынке долевого строительства.

Предположу, что ужесточатся требования к компаниям-застройщикам, особенно это касается проверки компетентности и финансовой обеспеченности владельца проекта. Возможно, рынок долевого строительства потеряет часть целевой аудитории – наиболее осторожных покупателей, которые примут решение приобрести квартиру на вторичном рынке. Отдельные семьи и вовсе в ближайшие годы откажутся от перспектив улучшения жилищных условий.