Богатых - в центр, очередников - на окраины?

То, что белорусская столица уплотняется со стремительной скоростью, не вызывает сомнений даже у приезжих. Чтобы избежать городского перенаселения и не превратить Минск в шумный и задыхающийся от смога мегаполис, часть строительных проектов «переместится» за кольцевую дорогу. А вот в центр «устремятся» зарубежные инвестиции: на свободных территориях построят бизнес-центры А-класса, пятизвездочные гостиницы и жилье повышенной комфортности для богатых. Вот только всем ли по душе такой расклад?

Освоение спутников

После того, как глава государства поручил столичным градоначальникам уменьшить плотность застройки и развивать белорусскую столицу за счет городов-спутников, минские власти принялись осваивать окраины. Как результат, вместо обещанных 2 миллионов жилых «квадратов» каждый год Минск будет прирастать на 1,2 миллиона квадратных метров. Причем большая часть жилья придется на микрорайоны, приближенные к кольцевой дороге.

Идея властей предельно проста: не допустить чрезмерного уплотнения (как это уже произошло с Москвой или Киевом), «облегчить» минские улицы и дороги, сделав город просторным и комфортным для проживания – каким, по сути, и должна быть современная столица. А осуществить это можно лишь в том случае, если расти вширь, не сжимая себя в «талии», так что площадь города в скором времени планируется увеличить с 305 до 540 квадратных километров.

Тем не менее, и здесь не без подводных камней: ведь на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий в городе состоят свыше 260 тысяч семей. Даже с учетом расширения городской черты решить жилищные проблемы всех семей весьма проблематично. Кроме того, далеко не каждый очередник согласится переехать в Сенницу или Дегтяровку, даже если в обозримом будущем они дружно войдут в состав белорусской столицы.

Зато отказ от концепции «компактной столицы» упрощает проблему сноса индивидуальных застроек. Теперь планируется сносить лишь ветхие строения, в то время как новенькие усадьбы будут равнять с землей лишь в случаях крайней необходимости.

Пока город прирастает за счет микрорайонов, расположенных вблизи кольцевой дороги. В частности, микрорайон Каменная горка будет включать в себя около 1,8 миллиона жилых «квадратов», большая часть из которых придется на дешевые панельные дома для очередников. Завершить строительство жилых зданий планируется к 2012 году: к тому моменту микрорайон станет домом для почти 80 тысяч человек. Для жильцов построят школы, магазины, поликлиники и спортивные объекты, а близость к метро позволит забыть о статусе периферии.

Дешево, но сердито

Параллельно Каменной Горке растут и другие микрорайоны – прежде всего, Дружба, Брилевичи и Домбровка. Впоследствии начнутся работы по возведению «Северного» и четырех микрорайонов на месте деревни Сухарево. Однако вскоре город столкнется с дефицитом свободного пространства, и тогда строителям ничего не останется, как перекинуться на города-спутники. В числе таковых – Круглое и Смолевичи, которые должны стать первым столичным спутником. Среди перспективных направлений также значатся Гатово, Дзержинск, Заславль, Логойск и Фаниполь. А еще поселок Сенница и квартал «Зеленый бор», расположенный в поселке «Лесной».

Строительство жилья в пригороде обходится на порядок дешевле, чем в пределах города. Согласно данным Белстата, в III-м квартале этого года стоимость квадратного метра (средняя по «первичке» и «вторичке») в Минске составляла 3,26-3,52 миллиона рублей, в то время как в Минской области – 1,68-1,91 миллиона рублей. К пригороду присматривается не только государство, но и застройщики коммерческого жилья, предлагая проекты долевого строительства по более низким расценкам. Так, жилой «квадрат» в Сенницах при долевом строительстве обойдется в $700-800, тогда как большинство минских проектов «просят» более $1000 за квадратный метр.

Между тем, престижность квартиры в пригороде оставляет желать лучшего: жилье будет не так просто сдать в аренду, а при продаже объекта трудно рассчитывать на сумму, которую можно выручить от реализации схожей по площади квартиры в столице. Да и перспектива ежедневно добираться до города в течение получаса обрадует немногих, пусть даже дом расположен в зеленой зоне и вдали от шумных магистралей.

Центр по желанию

Если жилье для очередников «стремится» за кольцевую дорогу, то дома повышенной комфортности, наоборот, «тянутся» к центру. Так, наиболее перспективные строительные проекты с участием иностранных инвестиций нацелены на проспекты Победителей и Независимости. Оно и понятно: поскольку рассчитаны строящиеся объекты на состоятельную аудиторию – прежде всего, иностранцев, то, помимо функциональных удобств, должны обладать инвестиционной привлекательностью. А, как известно, цены на «квадраты» в новостройках, возводимых в центре города, способны как стремительно идти вниз, так и взлетать до недосягаемых для большинства потребителей высот.

Впрочем, насколько заинтересованы иностранные инвесторы в реализации дорогостоящих проектов в белорусской столице? В этом году Беларусь ощутила приход инвесторов, заявил недавно заместитель министра архитектуры и строительства Анатолий Ничкасов. Только в начале года было одобрено более 200 инвестиционных проектов, немалая часть из которых – в сфере строительства. Причем количество обращений постоянно увеличивается.

Правда, если желания у зарубежных инвесторов хоть отбавляй, то с реализацией возникают трудности. В частности, начала строительства нашумевшего «Минск-Сити» ожидали еще осенью 2008 года, однако работы над первым жилым кварталом мега-комплекса стартуют лишь в начале 2010 года. Задержка, похоже, была вызвана не только надеждами на налоговые преференции, но и разногласиями акционеров Itera Development Group. Так, в конце весны с поста вице-президента был смещен Валерий Коротков, владеющий четвертью компании. Внутренние «разборки» не лучшим образом сказались на сроках реализации. В итоге возглавить девелоперское подразделение «Итеры» пригласили известного сербского бизнесмена Драгомира Карича, который, вероятно, вложит в строительные проекты холдинга не только опыт, но и собственные инвестиции.

Стараются не зря: «город в городе» обойдется инвесторам в рекордные для Беларуси $4,8 миллиарда. На 318 гектарах земли построят дорогостоящие гостиницы, жилые комплексы, офисные центры, развлекательные центры, школы и детские сады. В «Минск-Сити» будут жить 60 тысяч человек – стоимость жилья в деловом центре, похоже, будет далеко не самой низкой.

От канала до квартала

Сербские корни и у возводимого в белорусской столице «Маяка Минска» стоимостью $2,5 миллиарда. Проектом, помимо офисов, торговых площадей и гостиницы, предусмотрено строительство 450 тысяч «квадратов» жилья возле здания Национальной библиотеки. Разработчики обещают также аквапарк и водный канал с гондолами, вот только на строительство комплекса потребуется семь лет, так что запас финансовой прочности застройщику совсем не помешает.

Вдобавок, 650 тысяч квадратных метров жилья в Минске планируют построить китайские инвесторы. Жилой комплекс «Лебяжий» разместится вблизи здания спорткомплекса «Минск-Арена» и будет выполнен в национальных традициях Поднебесной. Кстати, аналогичное название у жилого района, разработанного московской мэрией совместно с российскими инвесторами. Особенность проекта заключается в том, что дизайн экстерьера всех зданий архитекторы выполнили в стиле послевоенной московской застройки.

А вот оманских инвесторов привлек исторический центр столицы. Новый квартал может быть построен вблизи Нижнего города: в него войдут бизнес-центры, торговые объекты, жилые комплексы и современный пятизвездочный отель. Правда, с одним «но»: если государство отдаст землю под строительство в собственность инвестора, что в Беларуси пока не предусмотрено законом. Кстати, жилье оманские бизнесмены намерены строить с прицелом на иностранцев: видимо, ценовая планка будет неподъемной для большинства белорусов.

Между тем, зарубежные инвестиции и без того «осваивают» белорусскую столицу. Так, по улице М.Танка «Итерой» строится первый в Беларуси жилой небоскреб. В 132-метровом здании появятся апартаменты повышенной комфортности и четыре двухуровневых пентхауса. Разработчиками предусмотрены мультипаркинг и два бизнес-центра, которые начнут строить в следующем году. Правда, предполагаемая стоимость жилого «квадрата» (а это около $1800) может отпугнуть рядового покупателя.

В 500 метрах от здания раскинется жилой комплекс «Каскад», где под жилье отведут 125 тысяч «квадратов». Застройка по улице Кальварийской обойдется в $350 миллионов: помимо жилых зданий, на месте бывшей исправительной колонии построят бизнес-центры и объекты социальной инфраструктуры.

Затяжной «марафон»

Далеко не все проекты придут до финиша без опозданий. Так, «взяли передышку» бизнесмены эмиратской компании «Аль-Кудра Интернешнл». Инвесторы ОАЭ планировали построить пятизвездочную гостиницу неподалеку от стадиона «Динамо» и ледовый дворец с жилыми объектами в районе Чижовского водохранилища. И хотя в конце прошлого года минские власти включили эти проекты в число перспективных, сегодня остается лишь догадываться, успеют ли инвесторы «перевести дыхание» к предстоящему Чемпионату мира по хоккею 2012 года.

Последствия глобального кризиса скажутся не только на сроках, но и на содержании проектов. Один застройщик «укоротит» жилую башню, другой – сократит число объектов в комплексе, третий – и вовсе откажется от инвестиционных планов. В ситуации, когда иностранным бизнесменам приходится считать каждую копейку, масштабные проекты в других странах уходят на второй план.

Тем более что застройщики и девелоперы рискуют столкнуться с еще одной проблемой – низким платежеспособным спросом. Не секрет, что за последний год продажи жилья значительно упали, и больше всего это коснулось просторных апартаментов повышенной комфортности. Как отмечают специалисты, иностранцев на рынке жилья можно пересчитать по пальцам, а дорогостоящие квартиры, как правило, остаются невостребованными. В конечном счете, за перспективы развития центра столицы потребитель проголосует «кошельком», если, конечно, на этот «голос» у него хватит сбережений.