Жилье по цепочкам

 Даже после небольшого увеличения числа сделок с недвижимостью, пришедшегося на сентябрь, ситуация на жилищном рынке остается напряженной. Во-первых, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, количество сделок на рынке упало более чем на 30%, во-вторых – платежеспособный спрос в сферу недвижимости так и не вернулся. В настоящее время большая часть потребителей решает свой квартирный вопрос на «вторичке», причем наибольшую популярность в сложившейся ситуации обрели альтернативные сделки – в среднем по городу на них приходится 80-90% всех продаж. Причем одна цепочка может включать до 10 и более участников, а в ее составлении могут принимать участие сразу несколько риэлтерских организаций. Более того, немало покупателей рассчитывают на льготные кредиты, тогда как клиентов с наличными деньгами на рынке не так много, заверяют специалисты. Как полагает директор столичного агентства недвижимости Валентина Люцкая, рынок будет оставаться под давлением до тех пор, пока не восстановится система жилищного кредитования и не появится возможность привлечь финансовые ресурсы на доступных условиях.

- Валентина Ивановна, насколько успешными для рынка жилья оказались два осенних месяца?

- По сравнению с зимним периодом, рынок жилья оживился. Однако если говорить в целом, то динамика продаж, конечно, оставляет желать лучшего. В принципе осенние месяцы порадовали – число сделок увеличилось, продавцы стали активнее выставлять квартиры, а потребители, испытывающие необходимость решить жилищный вопрос, приехали с отдыха и принялись изучать предложения. Летом рынок жилья традиционно замирает, в то время как осенью – возрождается. Поэтому текущее оживление можно связать с сезонным фактором, тогда как общая ситуация на рынке кардинально не изменилась.

- То есть цены не поднялись, но и не опустились. Какова сейчас стоимость жилого «квадрата» на вторичном рынке?

- Рыночная стоимость квадратного метра на вторичном рынке составляет около $1000. Если речь идет о новом доме, то стоимость жилого «квадрата» может быть выше – на $100-300 в зависимости от месторасположения и ценовой политики собственника жилья. Что немаловажно, расценки, указываемые в объявлениях, сегодня мало отличаются от конечной (продажной) цены объекта.

Покупатели присматриваются к небольшим квартирам, которые можно купить за собственные средства с минимальным привлечением кредитов. При этом востребованными остаются «хрущевки»: несмотря на узкие коридоры, крошечную кухню, компактные комнатки и низкие потолки маленькую площадь они сохраняют свою привлекательность из-за низкой цены. Правда, на рынке есть и покупатели с повышенными требованиями к качеству жилья, которым интересны, прежде всего, новостройки. И это неслучайно, ведь цены на вторичном рынке и на рынке долевого строительства практически сравнялись.

- Какие районы столицы вызывают у покупателей наибольший интерес?

- Наибольший интерес у покупателей вызывают квартиры в домах, расположенных вдоль линий метрополитена. Здесь можно выделить Фрунзенский район, где ведется большое строительство, много домов вводится в эксплуатацию. Естественно, есть как квартиры стандартных потребительских качеств, так и жилье улучшенной планировки. За счет близости к линии метро клиенты интересуются такими микрорайонами, как Кунцевщина, Запад, Красный бор и Сухарево.

А вот спрос на жилье в Уручье, наоборот, снизился - все же большинство новых домов находится в удаленности от конечной станции метро. Микрорайоны Малиновка и Дружба пока также не особо востребованы: сейчас там перекрыты основные транспортные магистрали, туда сложно добраться как на общественном транспорте, так и на автомобиле, и это, конечно, останавливает покупателей. Спрос на эти микрорайоны поднимется, когда там введут в эксплуатацию метро и откроют дороги. Люди хотят жить здесь и сейчас, а уповать на то, что через несколько лет ситуация изменится, согласится не каждый.

Что интересно, упал спрос на квартиры в центре столицы: связано это с тем, что владельцы таких объектов не всегда адекватно оценивают рыночную стоимость квадратного метра в своих объектах. В итоге, получается, что выгоднее купить квартиру подальше от центра города, в тихой зоне, где есть хорошая инфраструктура. Кроме того, не всем хочется жить в «сталинках»: хотя их и отличает неплохая планировка, эти дома разменяли уже далеко не первый десяток.

Вообще же покупателям следует определиться, что для них важнее – район или квартира. Следует понимать, что одна и та же квартира в разных районах будет иметь различную стоимость. Стоит ли переплачивать за близость к центру – решать уже потребителю.

- Есть ли среди покупателей граждане других государств?

- Иностранцев на рынке жилья сейчас не много. Среди них можно выделить российских граждан, которые имеют весьма специфический подход к выбору объектов. Основная  же категория покупателей жилья – это белорусы, столкнувшиеся с необходимостью решить квартирный вопрос. Инвесторов на рынке также мало. В ближайшее время вряд ли можно говорить о каком-либо существенном притоке инвестиций.

- В настоящее время некоторые частные застройщики активно строят дома повышенных потребительских качеств. Но будут ли они востребованы у населения?

- Думаю, частные застройщики изучили спрос. Иначе бы не рисковали: зачем вкладывать деньги в строительство объектов, которые впоследствии никто не купит?

- Тут ведь стоит учитывать, что многие проекты стартовали еще до наступления кризиса. Кроме того, такое жилье рассчитано на состоятельных покупателей, которые могут и без кредитов обойтись.

- Минский рынок нельзя сравнить, скажем, с московским. Когда к нам приезжают москвичи и просят просторные апартаменты, это свидетельствует о том, что они к этому уже привыкли. Но это не означает, что россияне начнут скупать жилье в Минске – им и так есть, куда вкладывать деньги. Что касается белорусских потребителей, то они не всегда готовы переплачивать за жилье повышенных потребительских качеств. Все зависит от ценовой политики застройщика: если он пойдет на уступки и снизит стоимость квадратного метра, то дольщик найдется, нет – поверьте, клиентов будут искать достаточно долго. В белорусской столице такие примеры имеются.

- Застройщиков, которые продолжают держать цены, несмотря на то, что каждый месяц несут расходы, найти несложно. А вот как ведут себя продавцы: насколько они готовы к диалогу с покупателем?

- В конце весны и начале лета продавцы сбрасывали достаточно существенные суммы, однако на данный момент ситуация несколько изменилась. Связано с тем, что собственники жилья стали выставлять квартиры по рыночным ценам. Времена иллюзий закончились: хочешь продать - ставь реальную цену. Существенные скидки могут быть только в случаях, когда продавцу либо срочно нужны деньги, либо он собирается уехать в кратчайшие сроки.

- «Чистых» продаж на вторичном рынке сейчас немного. Основной объем сделок приходится на цепочки.

- Действительно, на альтернативные сделки приходится почти 90% всех продаж на вторичном рынке. Кто-то разъезжается, кто-то улучшает жилищные условия, кто-то хочет сменить район – цепочки были и остаются достаточно популярными. В альтернативной сделке важно найти «чистого» покупателя, который приобретает квартиру за наличные деньги, остальные же участники сделки пытаются вписаться в суммы, которые составляют разницу между покупаемой квартирой и продаваемым жильем. Важно, чтобы у покупателей имелись сбережения, поскольку могут возникнуть трудности с привлечением кредитов. К тому же, следует отметить, что 17-процентный кредит – это достаточно дорогое удовольствие.

- Ну, помимо 17-процентного, есть также льготный кредит для вступления в проект долевого строительства…

- Дело в том, что  на 5-процентный льготный кредит могут претендовать те, кто встал на очередь в 1988-90 годах. А как предоставить кредит тому, кто стал на учет позже этой даты? Вероятно, для этого необходимо убедиться в том, что «очередники», находящиеся в списках нуждающихся дольше претендента, отказываются от этой возможности. Только вот попробуй опросить каждого, стоящего в очереди на улучшение жилищных условий.

- Что происходит в сегменте загородной недвижимости?

- В сфере загородной недвижимости сейчас затишье. Сделок с загородными объектами заключается мало. Причем зачастую в этом виноваты сами продавцы: есть примеры, когда собственник оценивает незавершенный объект в сумму, за которую при желании можно купить полностью готовый, со всеми коммуникациями и отделкой.

- Какие факторы, на ваш взгляд, могут вернуть платежеспособный спрос на жилую недвижимость?

- Прежде всего, поддержка со стороны государства. Если будут снижены процентные ставки по кредитам, люди гораздо охотнее будут обращаться за помощью в банковский сектор. Мы все прекрасно понимаем, что в ближайшее время реальные  доходы белорусов сильно не вырастут, поэтому брать  кредит с высокими процентными ставками рискнет далеко не каждый. Если же система жилищного кредитования будут работать слабо, рынок недвижимости попросту замрет.