Серьезные перемены ожидают весной рынок недвижимости

ПЕРЕМЕНЫ В «КВАДРАТЕ»

Весенние месяцы для рынка недвижимости не пройдут незаметно: цены на жилье могут повторить прошлогодний вираж, за частными застройщиками усилят контроль, белорусская столица обрастет новыми бизнес-центрами, а продавцам загородной недвижимости придется еще больше пойти на встречу покупателям. Мы подготовили 8 ожидаемых перемен в сфере недвижимости, которые, по всей видимости, будут править балом в ближайшие месяцы.

Цены на жилье будет «лихорадить»

Покупатели ожидают от весенних месяцев заметного снижения цен на жилье, продавцы, напротив, – равномерного роста. В пользу «лихорадки» говорит опыт прошлого года: тогда именно в весенние месяцы началось падение стоимости жилого «квадрата», которое лишь осенью сменилось небольшим ростом. В этом году ситуация может повториться, тем более что белорусский рубль за январь-февраль ослаб к корзине валют почти на 4%, а платежеспособность белорусов пока несоразмерна ценам на новостройки.

Между тем, зимой рынок жилья развивался неравномерно. Наибольшая активность пришлась на декабрь: за счет возросшего в предновогодние недели спроса стоимость квадратного метра приблизилась к $1170. Однако уже в январе на рынке жилья наступило «затишье», в результате чего было продано менее 800 квартир, что на 35% меньше, чем в декабре. При этом жилой «квадрат» подешевел до $1100.

В феврале на рынке жилья усилился спрос на компактные варианты: покупатели приобретали преимущественно однокомнатные и двухкомнатные квартиры малой площади, тогда как просторные объекты зачастую оставались без внимания. Средняя стоимость квадратного метра несколько повысилась, однако основная тому причину – увеличение доли продаж малометражных квартир. В целом же, о возвращении былого спроса на жилье говорить преждевременно.

Как поведет себя рынок жилья весной, будет зависеть от множества факторов, включая величину предложения и доступность жилищных кредитов. В весенние месяцы дефицита на первичном и вторичном рынках не предвидится, а запуск системы ипотечного кредитования, как ожидается, придется лишь на второе полугодие. Так что у покупателей на рынке жилья, похоже, есть повод для оптимизма.

Застройщикам мега-проектов придется «попотеть»

Конкуренция среди застройщиков, реализующих в белорусской столице крупные строительные проекты, дала о себе знать еще в прошлом году. Поскольку минский рынок жилья недостаточно емкий, компании, строящие такие комплексы, как «Минск-Сити», «Маяк Минска», «Каскад», «Московский» и др., вынуждены ориентироваться на схожую аудиторию.

По имеющимся данным, продажи квартир в одном из столичных мега-комплексов шли с переменным успехом. Найти причины этому несложно: крупные комплексы, возводящиеся в Минске, помимо очевидных преимуществ, нередко имеют и определенные недостатки, например, недостаточно привлекательную стоимость квадратного метра.

В настоящее время рынок жилья нуждается в относительно недорогих новостройках, где стоимость «квадрата» варьируется от $900 до $1200. Такие объекты быстро находят дольщиков, чего не скажешь о домах, в которых стоимость квадратного метра в 4-5 раз превышает среднюю зарплату. Видимо, осознали это и заказчики «Минск-Сити», сделав на первом этапе ставку на панельные дома, которые, впрочем, едва ли ассоциируются с образом современного делового центра.

Основным фактором привлекательности проектов долевого строительства остается цена, тогда как выгодное местоположение и репутация комплекса отходят на второй план. При этом текущая ситуация на рынке уже вынуждает застройщиков идти на скидки, рассрочки платежа и выгодные кредиты от банков-партнеров. Так что от конкуренции, в конечном счете, выиграет белорусский потребитель.

Частных застройщиков возьмут в ежовые рукавицы

Ужесточить требования к застройщикам пообещало в начале года Министерство строительства и архитектуры. Для того, чтобы лучше защитить дольщика в Беларуси, подготовили проект постановления. Если Совет Министров примет документ, к застройщикам будут предъявляться новые требования, причем коснется это как профессионального и организационного, так и экономического аспектов.

Кроме того, Минстройархитектуры планирует внести изменения в указ о долевом строительстве. Поправками планируется утвердить государственную регистрацию договоров долевого строительства, что позволить предотвратить аферы на рынке жилья. Также планируется внедрить элементы страхования в сферу долевого строительства.

Усиление контроля над застройщиками можно связать с нашумевшим делом «Террастройинвеста», в котором фигурируют около 500 обманутых дольщиков. Причем сумма ущерба, нанесенного потерпевшим, превышает 40 млрд. рублей. Сама же история бросила тень на весь рынок долевого строительства.

Пока неизвестно, когда будут приняты разработанные Минстройархитектуры документы, однако стоит рассчитывать, что их будут откладывать в долгий ящик. Так что вполне возможно, что уже весной белорусские дольщики смогут почувствовать себя более защищенными.

Коммунальных неплательщиков будут выселять

Новую редакцию Жилищного кодекса ждали еще в прошлом году, однако пока документ прошел только первое чтение в Палате представителей. Законопроект предлагает несколько нововведений, включая отчуждение имущества злостных неплательщиков по коммунальным платежам. Выселять планируют собственников, которые в течение нескольких месяцев не оплачивают коммунальные услуги, а также тех, для кого нарушение правил пользования жилым помещением вошло в привычку.

Взамен отчужденной квартиры должнику предоставят жилье более компактных размеров в том же населенном пункте, либо за его пределами. Например, минскую «однушку» неплательщика могут поменять на такую же по габаритам квартиру, но за городом, а с полученной разницы оплатить его долги. Причем, как говорится в документе, «при отказе бывшего собственника жилого помещения и членов его семьи освободить проданное с публичных торгов жилое помещение они подлежат выселению в судебном порядке».

Впрочем, пока не ясно, кому и каким образом планируется продавать квартиру должника. Вариантов может быть несколько: выставить на аукцион, отдать по себестоимости многодетной семье или передать риэлтерским организациям, которые за вознаграждение будут искать покупателя на вторичном рынке. Если к выселению должников все же решат привлечь агентства недвижимости (а такие разговоры велись), на «вторичке» появится больше дешевых вариантов. Между тем, как считают эксперты, какой-то погоды на рынке они не сделают.

Загородные дома станут еще доступнее

Продавцам дач и коттеджей придется потуже затянуть пояса: снижение цен на рынке загородной недвижимости может продолжиться. Если весной массовый спрос на загородные дома не вернется, рынок продолжит «шатать». При этом больше всего снижение скажется на коттеджах в элитных поселках, собственники которых нередко переоценивают свои владения.

В отличие от столичных квартир, загородные дома востребованы у узкой аудитории потребителей. Поскольку предложение существенно превышает спрос, покупатели имеют возможность выбирать и торговаться. Причем стоимость загородных объектов в отдельных случаях завышена наполовину, а дома могут в течение нескольких месяцев безуспешно выставляться на продажу.

Впрочем, продавцы, которые выставляют свои объекты по рыночной цене (а она существенно ниже цены предложения), могут достаточно быстро найти покупателей. Прежде всего, это касается относительно недорогих объектов, стоимость которых не превышает $80 тыс. С более дорогими объектами, которые выбирают как место постоянного проживания, многое зависит от личных симпатий покупателя: как правило, если коттедж полностью устраивает последнего, то серьезный дисконт может и не понадобиться.

Рынок офисной недвижимости откроет второе дыхание

Арендаторы офисных помещений в белорусской столице смогут почувствовать себя комфортнее. Отчасти оттого, что в весенние месяцы в Минске будут доступны как минимум 5 новых бизнес-центров классов «B» и «C». И хотя появление знаковых офисных объектов, которые способны оказать существенное влияние на рынок, ожидается лишь в конце года, даже такое «подкрепление» позволит увеличить объем предложения. А это, в свою очередь, должно отразиться на доступности аренды офисных помещений в столице.

Между тем, в первые месяцы этого года объем предложения на рынке офисной недвижимости, напротив, сужался. Спрос на аренду офисных помещений слегка усилился, а каких-либо значимых объектов рынок не заметил. В наилучшем положении сейчас находятся собственники офисов B-класса: доля таких объектов на рынке незначительно превышает долю бизнес-центров А-класса, но зато в отличие от последних арендные ставки на них на порядок ниже.

Между тем, в весенние месяцы ситуация может измениться. Усиление конкуренции между владельцами офисных объектов B-класса и возможная офисная миграция могут заставить владельцев бизнес-центров пойти на уступки. Ведь даже сегодня предложение на рынке офисной недвижимости по всем трем классам превышает спрос.

Заброшенную недвижимость отдадут за бесценок бизнесменам

У белорусского бизнеса появится новый стимул отказаться от аренды: неэффективно используемые объекты вскоре можно будет приобрести даже за символическую стоимость в одну базовую величину (35 тыс. рублей). Передачу инвесторам объектов, находящихся в госсобственности и не использовавшихся более двух лет, включая «незавершенки», предполагает Директива № 4.

Минэкономики планирует до 1 апреля запустить реестр неэффективно используемых объектов недвижимости. База данных будет размещена в Интернете, а доступ к ней получат все желающие. Впрочем, на то, чтобы наполнить ее конкретными объектами, особенно расположенными в регионах, могут уйти месяцы.

Заброшенные объекты, находящиеся в госсобственности, будут выставлять на аукцион. Причем если на выставленный объект найдется только один желающий, то имущество отдадут за базовую величину. Правда, к покупателю, вероятно, будут предъявляться определенные требование, например, необходимость создания новых рабочих мест.

Несмотря на актуальность идеи, затея может «забуксовать» в регионах. Не секрет, что райисполкомы настороженно относятся к продаже объектов недвижимости, особенно по символической цене. Поэтому механизм отчуждения таких объектов правительству еще предстоит тщательно продумать.

Дольщики вновь столкнутся с доплатами

В этом году дольщикам строящихся домов, по всей видимости, придется столкнуться с заметным ростом индекса стоимости строительно-монтажных работ (СМР). И хотя в январе этот индекс в Минске вырос всего на 0,9%, уже в феврале он превысил 2,6%. Весной малоприятная тенденция может сохраниться, что не предвещает для дольщика ничего хорошего.

Индекс стоимости СМР растет на фоне удорожания строительных материалов и энергоносителей, а также роста заработной платы. В свою очередь, застройщики редко отказывают себе в возможности проиндексировать неоплаченную стоимость жилья, что обычно приводит к увеличению цены квадратного метра.

Если в договоре долевого строительства предусмотрена ежемесячная корректировка фиксированной стоимости жилья, то доплачивать придется каждый месяц. Некоторые застройщики, правда, корректируют стоимость жилья после ввода дома в эксплуатацию: в этом случае сумму доплаты определяют как разницу между прогнозным и фактическим изменением стоимости СМР за время строительства. Можно пойти и по другому пути: выплатить всю стоимость жилья и забыть о «прелестях» индексации. Но вот только такой вариант можно назвать оптимальным с большой натяжкой.